El sector de las oficinas, una inversión con garantías en 2020

La inestabilidad de los mercados financieros, con rentabilidades muy bajas o negativas en las inversiones de bajo riesgo son uno de los motivos que más favorecen, a día de hoy, la inversión en el mercado inmobiliario. Se prevé que los tipos de interés continúen siendo bajos o negativos, lo que incrementa la presión sobre los inversores, que necesitan diversificar e invertir en el sector inmobiliario para compensar estas bajas rentabilidades.

2019, un gran año para el sector de las oficinas

2019 fue el mejor año en cuanto a contratación de oficinas desde 2007. Este crecimiento se concentró principalmente en Madrid, con un 21%, aunque el 2,3% de crecimiento en Barcelona supuso que la capital catalana se situara un 41% por encima de la media entre las dos grandes urbes en global del periodo (2007-2018). Esta buena progresión se ve además reforzada por el crecimiento de espacios flexibles, correspondiendo a este tipo de operadores un 13% de la contratación de los espacios en 2019.

A pesar de que se prevé que estas cifras de crecimiento se vean reducidas tanto en Madrid como en Barcelona durante 2020, los niveles de take-up serán aún elevados. 

Construcción con garantías

El aumento de la demanda, unida a la baja desocupación hacen que la construcción de superficies de oficinas sea sin duda un negocio con garantías. Los datos actuales avalan además esta afirmación.

Nos encontramos la tasa de desocupación más baja de la última década, además de la evidente falta de espacios amplios y de calidad en las zonas más demandadas. Esto lleva a una creciente tendencia al pre-alquiler y llave en mano.

Madrid y Barcelona completarán más de medio millón de m2 de oficinas entre 2020 y 2021. La mitad de esta superficie en construcción ya está comprometida con prealquileres. En Barcelona continúa la expansión de la zona conocida como el 22@ de manera destacada, junto con la Zona Fira, con el Europa Building.

Las rentas mantienen el pulso

Como consecuencia de la limitada oferta y el aumento de la demanda, es previsible que las rentas crezcan también en todos los submercados, aunque de forma menos pronunciada en mercados como Madrid y Barcelona, donde los últimos 4 años han experimentado un incremento anual del 8%.

Cambia el perfil del inquilino

Al tratarse de un sector en crecimiento, es previsible que las empresas tecnológicas tomen un papel protagonista en la contratación de oficinas, frente a los proveedores de servicios a empresas y empresas del sector financiero, que perderán peso en relación con lo contratado durante el pasado año. Otro de los segmentos en alza que ganará peso en la contratación de espacios de trabajo será el de los servicios profesionales.

Teniendo en cuenta el perfil de este tipo de empresas, unido al entorno volátil y cambiante generador constante de incertidumbre, no es descabellado pensar que la opción de espacios flexibles de oficinas experimente un crecimiento importante. A pesar de las señales que puedan hacer pensar lo contrario, como la anunciada paralización de la expansión de WeWork, uno de los referentes en este ámbito con casi el 4% del total de espacio contratado en Madrid y Barcelona en 2019, este tipo de empresas aumentará su presencia no solo en las dos grandes urbes de nuestro país, sino en otras grandes ciudades como Sevilla, Málaga, Valencia o Bilbao.

Fuerte actividad inversora

El sector de las oficinas ha adquirido un papel protagonista por encima de otros sectores en 2019, alcanzado la tercer parte de las inversiones totales. Este interés por parte de los inversores se prevé que continuará también durante 2020 por varios motivos:

-En primer lugar, como consecuencia de la escasa oferta de calidad. La ausencia de producto primer no es una novedad; ya se ha experimentado durante 2019 y la previsión es que continúe siendo así.

-Esto indica, además, que las rentas aún tienen margen de crecimiento, más aún si tenemos en cuenta la limitación de oferta en construcción en las principales ciudades (Madrid y Barcelona).

Por tanto, aunque la contratación de espacios de oficinas pueda descender en 2020 por existir una menor demanda y encontrar cada vez menos espacios amplios y de calidad en las zonas más solicitadas, podemos decir que el mercado español de oficinas continuará atrayendo el interés de inversores tanto de dentro como de fuera de España.

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