Características del mercado inmobiliario en España

Forcadell, la consultora especializada en gestión inmobiliaria, ha realizado un informe de cómo se encuentra el mercado inmobiliario en nuestro país.

Las principales conclusiones del informe son:

  • El 65% del capital invertido en el 2018 fue de origen extranjero a menudo gestionado por operadores locales.
  • Las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis) también tuvieron una participación importante. El año pasado debutaron 20 sociedades nuevas en el MAB frente a las 17 que cotizaron por primera vez en 2017.
  • Los bancos han acelerado sus procesos de desinversión, propiciando una nueva concentración del mercado protagonizada por Cerberus y Blackstone.
  • La transformación digital da lugar a nuevos y cada vez más complejos proyectos, que suponen también nuevas estructuras de inversión.
  • En 2019 se espera que las residencias de estudiantes y las oficinas flexibles vayan ganando cada vez más peso en el mercado.
  • Blackstone, el gran real estate español, se ha convertido en el nuevo gigante del mercado inmobiliario y ha realizado las operaciones más importantes del sector. Además, la OPA sobre Hispania lo ha convertido en el principal propietario de hoteles del país.

La consultora considera que el mercado inmobiliario en España está creciendo a un ritmo desigual: mientras las grandes empresas del ladrillo amplían sus carteras (con una inversión récord de 18.800 millones de euros), la inversión a pequeña escala no tiene el mismo dinamismo.

Por otro lado, Forcadell afirma que se está extendiendo en el mercado una tendencia de pensamiento social sobre la manera de consumir que se ha extendido al mercado inmobiliario que consiste en optimizar al máximo los recursos, pagando únicamente el uso y la experiencia de un bien, sin el coste o gestión de tenerlo en propiedad.

Según el Informe de Mercado de Inversión de Forcadell del segundo semestre de 2018, el mercado de inversión inmobiliaria profesional en España se mantiene en un ciclo positivo desde 2014. El interés y el capital inversor, tanto extranjero como local, se ha centrado a lo largo del 2018 en el mercado español. Dicho mercado, pese a la escasez de producto prime, ha captado un volumen de inversión que supera los 18.800 millones de euros, un 39,3% más que en 2017.

Aunque Madrid y Barcelona se han situado en la diana del mercado europeo en términos de inversión inmobiliaria, es cierto también que ninguna de las dos ciudades ha sabido sacar partido al Brexit captando capital y empresas salientes, oportunidad que, según el informe, sí ha aprovechado París.

¿Cuál es la situación de cada uno de los sectores de inversión?

Veamos a continuación cuál es la situación en los principales sectores económicos que destaca el informe de la consultora Forcadell.

Sector de Hospitality

En 2018 el sector superó la inversión de 4.000 millones de euros de los años anteriores, gracias sobre todo al impulso del segundo semestre. El sector hotelero ha sido el que más capital ha captado, gracias principalmente a las operaciones de grandes fondos de inversión, como la OPA de Blackstone sobre Hispania.

Las Islas Canarias y las Islas Baleares han liderado el segmento vacacional, captando la mitad de la inversión hotelera del año. Y aunque Catalunya ha sido el destino más visitado en el 2018, la negativa a nuevas licencias hoteleras en Barcelona ha provocado una disminución de las operaciones de inversión de la ciudad, un aumento acentuado de los precios de venta y una proliferación de nuevos proyectos en las poblaciones colindantes.

Sector industrial y logístico

El activo logístico sigue acaparando mayor interés inversor en comparación con el industrial, protagonizando la mayoría de los proyectos de obra nueva. Según el informe, sin embargo, se empieza a ver una apuesta más firme por proyectos industriales, como el caso de Acciona en Barcelona, con la creación de 49 naves que saldrán al mercado este año.

El sector logístico mantiene su auge gracias al impulso del e-commerce y una contratación récord tanto en Madrid como en Barcelona. La actividad inversora sigue enfocada, por orden, en activos con arrendatario, en la promoción de nuevos proyectos en su mayoría iniciados a riesgo, en suelo principalmente finalista y en naves obsoletas por reformar.

Sector retail

Según el Informe de Inversión Nacional de Forcadell del 2º semestre de 2018, la inversión profesional especializada en activos retail ha vuelto a liderar –junto con el sector hotelero- el mercado inmobiliario, copando el 22% del total de capital invertido en 2018, lo que supone un volumen récord superior a los 4.200 millones de euros.

Como en el caso del sector industrial y logístico, el sector del retail muestra dinamismo gracias al auge del e-commerce, la tendencia de especialización, el aumento de las ventas del comercio minorista, los nuevos formatos que están surgiendo y la buena aceptación que están teniendo los nuevos proyectos que salen al mercado.

Finalmente, cabe destacar que en 2018 se inauguraron 15 nuevos centros comerciales en España, focalizados en la restauración y en ofrecerle al cliente una experiencia sublime a través del ocio, el comercio especializado, servicios y actividades físicas.

Sector de Oficinas

La consultora Forcadell destaca que el mercado de inversión en oficinas en 2018 captó un 8% menos que en 2017, alcanzando los 2.250 millones de euros. Este descenso se debe, básicamente, a la escasez de producto en venta. Sin embargo, en el otro lado de la moneda, la falta de producto, unida a la elevada presión inversora y a las buenas cifras de contratación animaron la actividad promotora.

La principal característica de este sector es que se trata de fondos internacionales muy especializados que desarrollan proyectos también muy sofisticados, que priorizan en sus promociones el bienestar del empleado e incluyen entre sus instalaciones equipamientos como piscinas, gimnasios y cada vez más extensas zonas comunes.

Sector residencial

Forcadell afirma que el mercado residencial ha acumulado un volumen de inversión que roza los 4.000 millones de euros en 2018, cifra un 30% superior al 2017, hecho que pone de manifiesto que el sector se encuentra todavía en una tendencia alcista, aunque con perspectivas de cambiar de rumbo en 2020-2021.

A pesar de estos datos positivos, es cierto también que las rentabilidades continúan en descenso: si Madrid y Barcelona empiezan a consolidar sus precios, sus áreas metropolitanas y otras capitales aún muestran margen de crecimiento.

Por otro lado, los principales bancos (Bankia, Ibercaja, Liberbank y Santander) tienen previsto desinvertir hasta 12.000 millones de euros en activos improductivos, mayoritariamente residenciales, a lo largo de los dos próximos años.

Sector de los solares

El creciente interés por los solares para todos los usos ha provocado que los propietarios de estos activos hayan situado los asking pricesen niveles máximos: a veces inasumibles para los inversores y los promotores, que han tenido que hacer frente al encarecimiento del coste de construcción.

Según la consultora, el solar residencial no solamente ha sido el más solicitado en 2018, sino que ha conseguido revalorizarse también en otras capitales de provincia más allá de Madrid, Barcelona, Sevilla, Zaragoza, Valencia y Málaga.

Finalmente, desde Grupo Andoca queremos destacar que todos los sectores se han visto contagiados por el discurso de alarma de economistas y medios de comunicación que plantea un cambio de fase en el ciclo económico, hecho que se ha visto reflejado en una actitud de prudencia y cierta ralentización en la toma de decisiones, en especial en perfiles como family offices y pequeños inversores.

Puedes consultar las principales conclusiones del informe aquí.

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